转自 铁锤微观

上篇文章，我提到上半年的经济形势“一片大好”。结果被很多人围攻。这个结果我料到了，现在很多人看文章，哪怕有一句不合心意就不往下看了，然后就是一顿疯狂输出。

上篇文章合计3500字，概括起来是16个字：庙堂之上，一片大好；江湖之远，苦不堪言。但很多人在看完前半句后就跳起来掀桌子了。

事实上，前半句也没错，从数据层面来看，二季度经济增长（5.5%）虽然不及预期（7%），但因为上一年的基数低（0.4%），确实超额完成了全年的经济增长目标。

只是这份数据，并不是沉甸甸的。

 


另外，最近恒大摊牌了，这是真打算把一切都上交给国家了。

恒大于17号晚发布的2021年、2022年财报显示，恒大的总负债不是1.9万亿，也不是2万亿，而是超过2.4万亿。

这是什么概念？简单举几个例子，2.4万亿抵5个太原市、40个贵州茅台，可以造48艘国产航母。不夸张的说，2.4万亿，上坟烧纸阴间都得通货膨胀。

更让人惊掉下巴的是，恒大两年时间又亏掉了8000多亿，而其账上资金只有可怜的43亿。

后台很多人让我聊聊看法，今天简单说说。

看了很多财报解读，都在围绕借债和还钱，但我其实比较关心两个问题：钱去哪了，以及后续的交楼该怎么办？

第一个问题，除了许之外，可能谁也说不清，因为很多交易都是在月黑风高夜促成的，自然拿不上台面说。比如普华永道涉嫌审计放水、助纣为虐的那些事，可比“联合诈骗”、“庞氏骗局”性质恶劣多了。

但有一件事是确定的，这些年许老板没少分红。据统计，2016年-2020年，恒大累计分红939亿。收益最多的是持股恒大约75%股份的许老板，累计个人分红可能超过500亿。媒体报道，直到公司暴雷的最后一刻，许老板甚至还在想着分红。

我只想说，这个世界是不公且残酷的：吾等举业艰难，尔等却可轻而易举一口食之。等到吃得脑满肠肥后，便躺在豪宅里摆烂。

 


第二个问题，现在看来是无解的，因为没有人能拿出这么多钱去救。另外，相较于资金驰援，信心的坍塌更无药可救。当然，“保交楼”是重大民生工程，最后恐怕还是需要国家出手兜底。

所以对于苦苦等待交房的业主，我暂时只能表示同情和心疼。

我同样心疼供应商和承包商，还有被恒大理财“打劫”的自家员工，但相对于无辜的购房者来说，多数人可能不知道，供应商、承包商其实是主动垫资往里冲的，这是地产圈的普遍现象。

我想说的是，这种类似于抱大腿求合作的商业模式，高收益的背后本来就对应着高风险，出事也只能自担了。

事实上，很多供应商已经先恒大一步阵亡了，都是被活活拖死的。

有人说，不这么干没生意啊，地产圈向来如此。

“向来如此，便对么？”

像其它的信托、保险、商业银行等金融机构，就更不是无辜的了。

恒大能折腾到今天这种地步，上至监管，中间的银行、信托，以及企业高管，还有下边的地方政府等都不是无辜的——监管是否缺位？银行是否过河拆桥、上房抽梯子？高管是否跟着弄虚造假？地方层面是否政策优待，强行喂饭等？这些都是需要好好反思的。

有人说，恒大的财报、富力的被破产、万达的上市再延期等，都预示着房地产的夜壶时代，彻底结束了，房地产彻底没救了。

有件事不承认也不行，房地产的支柱地位无可替代，国家层面对房地产的施救，远没有结束。

今年上半年的经济情况，很好地证明了一件事：锤死房地产很容易，但真摆脱了被骂的房地产，地方财政、经济发展真的不够看。事实上，我们所有的制度安排也都是建立在看多房地产的基础上。

上半年卖地收入1.87亿，同比下降20.9%，去年全年卖地收入已经很差了，降至6.68亿，没想到今年更差。照此趋势，今年全年卖地收入或不足4万亿。这意味着地方财政的窟窿只会越来越大，财政紧张的情况，将更无法掩盖。

 


上半年商品房销售面积59515万平，同比下降5.3%，商品房销售额63092亿，增长1.1%。6月末，商品房待售面积64159万平，同比增长17.0%，其中住宅待售面积增长18.0%。6月份，房地产开发景气指数为94.06。

这三组数据，再结合下面两张图，不难发现上半年房地产在经历短暂复苏后，便二次探底了，而且大有“一蹶不振”的意思。

 

 

问题到底出在哪？政策出了一箩筐，为什么房地产还是救不起来？

原因重复多次了，核心不过三点：一是政策只瞄准供给端发力，救银行、救企业，真正需要救的居民需求端，光喊空喊，分币不花，主打耍嘴皮子。

二是疫情三年，老百姓钱包被掏得差不多了，叠加就业不易、赚钱不易，收入增速遇到问题，购房、购车大件消费时偏谨慎，不敢过度加杠杆背债务。

三是房地产的天花板到了，人口、住房供求、居民部门杠杆率等决定了，“房价普涨”时代结束。高分化时代，除少数头部城市房价还有支撑，其余城市的房产严重贬值，很多城市房价已经跌回四五年前了。

但正如我们一直强调的，房地产一定会继续救，因为经济的增长驱动力在地方财政，房地产救不起来，卖地收入和房地产相关税收，就无法保障，发展也就失去了最大的根基。

君不见，上半年财政缺口高达3.5万亿，上半年各类债券发行合计34.5万亿，同比增长9%，靠举债可以维持得了一时，但代价更大。

另外从上半年的经济增长来看，下半年加强刺激几乎是板上钉钉的，必须出现抓手，扭转预期，达成目标。房地产作为内需之母，土地财政作为最快的来钱手段，就是这个重要抓手。

关键时刻，国家又出手了，连放两个“大招”。

 



首先瞄准的是“促进民营经济做大做优做强”。

7月19日，高层连发11份文件，关于促进民营经济发展壮大的意见。

这份文件用12个字总结就是：规格很高，超出预期，影响甚广。

为什么是民营经济？我觉得是两方面原因，其一，民营经济的重要性，从庙堂到民间早已达成“56789”的共识：贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业，90%以上的企业数量。

关键时候，拉动投资、消费，解决就业、税收、经济发展等问题，我们仍然需要更多的“马云们”站出来。

至于效果现在还不好说，毕竟政策只有真正落实，才能期待效果。另外，从过去的经验看，类似的书面利好一直都有，尤其是这两年特别多，隔三差五就会有一个利好，结果总不遂人愿。

股市的先扬后抑说明了一切：政策祭出，一片沸腾，稍作沉思，又回归理性。总结，被教训得多了，也就长记性了。

有人可能会问，促进民营经济发展壮大和救房地产有什么关系？关系重大，房地产的半壁江山靠民营企业撑起，这几年民营房企没少栽跟头，融资借钱屡屡受阻，拿地欲望大幅降低，直接关系着地方财政的收入来源。

今年上半年，民间投资-0.2%，其中民营房企不投资、不贷款、不拿地的影响，粗略估计影响在10%以上。

 

其次，又在打老房子的主意。

7月18日，住建部、国家发改委等七部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，围绕“楼道革命”、“环境革命”、“管理革命”等方面进行改造，明确提出三大重点，其中老旧小区加装电梯被摆在重要位置。

《通知》鼓励有条件的地方，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”的问题。

前几天，洛阳更出台政策：三年内，计划将城市核心区符合条件的住宅区，加装电梯率达到50%以上，郊县达到20%以上。洛阳成为全国第一个定量推进加装电梯的城市。

老朋友应该还记得，之前的文章，我们专门讲过一期，当时是央媒经济日报吹风：老旧小区改造利于扩大内需。简言之，提振内需，拉动消费，可以从老房子上做文章，老旧小区改造也是一块不可忽略的巨大市场。

现在看来，一切只是按部就班进行罢了，很多事情都有迹可循。

旧改的本质是消灭需求，创造供给，这个“大招”对于提内需促消费，确实有巨大拉动作用，但分流商品房需求，利空房价的事实也是存在的。更不要说，老旧小区改造，民间的阻力一直都挺大的。

还是那句话，房地产的刺激效应边际递减，尤其是当人口、收入增速下降后，看多房地产的底层逻辑已经发生颠覆性变化了，希望老师能够挺住，因为留给我们的时间真的不多了。

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