本人拆迁公司项目经理，从事拆迁工作近八年，说说我所了解的这一行，给家里有房子在拆或即将要拆的CLER一些参考，包括我所了解的各种拆迁工作的相关方面，各种内幕，拆迁谈判的技巧，以及怎么与政府谈判才能使自己的利益最大化，看惯了拆迁谈判中尔虞我诈，因为利益的问题，拆迁谈判的过程可以说是这个世界将“人性”二字展现的最淋漓尽致的时刻。这行台面下的东西太多太多，有需要了解或咨询的CLER都可与我讨论
        
        现今在网络信息发展和政策不断完备的情况下拆迁这样已不像以前那样黑幕重重，但是里面的猫腻其实还是有的。2004年左右或者再往前的拆迁工作是这样的政府或房地产公司将工程发给包工头，例如给你一亿，包工头要在一年内完成所有工作，包括签订合同，平整场地等等，由于没有明确的补偿政策，包工头为了自己利益最大化，往往克扣补偿款，而为了摆平这些拆迁户，强迫他们签订拆迁合同，往往采取打砸威胁的方式，早期的拆迁从业者大多有黑社会背景，拆迁工作最后都由黑社会参与，那时的拆迁工作收益最大，而官商勾结，网络又没有现在发达，信息传播不快，很多事情也只是在民间传说，这也是现在为什么很多人说做拆迁的都是黑社会的原因，其实早期做拆迁的那帮人大多功成身退了.
现在虽不像以前那样明目张胆，但是仍然有些许猫腻。现在的拆迁工作各种项目及补偿条款都有明确的政策规定，对于在拆迁工作中牟取私利的会受到严重的处罚。而且现在手机都由照相和录音功能，网络发达，相对以前的拆迁工作更加透明。

        拆迁员的工作和说话方式：
       
        现在的拆迁员已不想以前那张跋扈，现在的大多是有一定学历经过培训的，在拆迁户面前像孙子一样，说话很讲究技巧。
首先，说话绝对不会说满，说话一定要模棱两可，说了等于没说，拉家常拉近关系，然后透露些不相关的，套拆迁户的话，比如有什么想法啊，有什么要求啊，在谈判中一定要处于主动，这是一条准则.
     
        其次，红黑脸，在谈判过程中拆迁公司一般都派两名以上的工作人员，一人口气会较强硬，说些现在就你这家没明确，再拖下去损失的是你自己，就是所谓的黑脸；这是另一个就说一些类似你们有什么要求先和我说，我尽量帮你们，保证你们不损失等等，这是红脸。就是这两人一唱一和绕得拆迁户紧张起来就慢慢处于被动了。

        再次，在一些政府项目中，政府会通过房产局，民政，社区，公安等部门查你的家底，如果你家中有编制内，国企或银行等等与政府有关的部门工作的亲戚，那么，首先就会以这些为突破口，要求你们首先签合同，如果不签，就会找到你的领导，叫你回家处理好了房子问题，签了字后再来上班，这时很多体制内的人就没办法了，为了工作上的发展，只好签字。但这个方法只使用重点政府工程，而房开商的项目则不适用这一办法，如果要用的话需要房开有较硬的关系，而现在一般的政府官员不愿趟这个浑水。
         
        最后，只要你一签字，就会天天催搬家，交了钥匙马上就扒房子，拆房子都是先拆窗户门，然后拆房顶，只要把门窗、房顶拆掉，这房子就废了，剩下的墙。这么快拆的目的很简单，一来怕反悔，二来造声势给周围的人看。

作为拆迁户需要了解的：

        关于信息的提供

        每个人对房子的评价都不一样，站在自己的角度看，有可能是天壤之别，拆迁户都想得到最高的补偿，利益最大化，这是人之常情，现在的拆迁补偿款，每一项目都由明文规定，每一项补偿都要有理有据，要经过审计审核的，这个补偿会有个不在台面上的幅度，一般给予的补偿都要比国家标准要高，但也无法高到一定的幅度。人心不足蛇吞象，在工作过程中碰到很多希望得到更高补偿而不折手段的人，提供假资料信息，这样最后查出来损失的是自己。

       关于签定协议的时机
    
       在拆迁的过程中，不要最先签订合同，也不要最后签合同，一般后期签订合同得到的补偿款较多，倒数第二或第三家走的得钱最多。先签订合同的不会得到最多，但也不会太少，我们会给他们说先签合同可以先选房，可以选好楼层，以此作为谈判要点，而实际上后期签订的也不一定会选不到好楼层，因为据我所知，安置房的开放商会收起一些房源留给关系户或最为后期谈判的条件。留到后期签订的是最聪明的，一般最后就剩几家了，工程指挥部为了尽快完成，往往会放开一些条件，此时利益最大化，应该见好就收签订合同，而有些总以为还可以榨取更多利益而一直不谈不签，最后只剩他最后一家，这时，政府就开始强硬了，结果一般是被强制拆迁，因为一方面，只剩这最后一家了，放风声出去这家狮子大开口刁难政府，另一方面，政府会做个样子给前面前签合同的人看，配合政府工作早签合同的会受益，不配合的最后得的最后还会被强拆，一般这个强拆过程会公安、工商、城管各种部门联合出动，电视太全程报道。

        关于拆迁联盟

        很多一起被拆迁的都是几十年的邻居，一些好事的人鼓动大家结成联盟，信息共享，一起谈判，其实这种联盟没有任何抵抗力，关乎到自身利益，表面是联盟，其实个人心里都有自己的小算盘。拆迁补偿金额，几乎是每家一个数目，哪怕他们的房屋和土地面积一模一样。谁谈判谈的好，或者有内部关系什么的，谁的补偿款可能就多些。为了不让拆迁户互相串通，我们特意制定了两份合同和相关条款，一份按照差不多的金额签订合同，第二份是有额外补偿的合同，第二份合同的相关条款要求他们对自己获得的补偿金额进行保密，万一有泄密的行为被发现，所签合同立即失效，以后补偿标准也就相应降低。一开始还真有人不信这个邪，将自己的补偿金额偷偷地透漏给别人。获得信息的人就来和我们谈判，说凭什么有的拆迁户给了那么多，我们却给这么少？别急，我可以马上拿出告密者签的一份合同来，让来人亲眼看看补偿的数额是多少(当然不是额外多补的那部分了)，多半他们都会哑口无言。而对于告密者，我们很轻易就知道是谁，因为每家补偿的金额都不一样，都在我们心里呢。我们甚至会当着大家的面将告密者原来的合同作废。别说，几次下来，别说什么老邻居，就是父子兄弟亲戚什么的，他们也不敢轻易透露自己的补偿金额了。拆迁让所有的人不再说一句真话。

        关于谁占了便宜

        其实谁都差不多，但是最高明的是让每一家都认为自己得的比别人多，但是都藏着掖着不说出来。如何让拆迁户感到自己的补偿达到了心理预期，我们又不花费更多的金钱？其实拆迁谈判就是一场心理战，由于我们拥有最多的信息，所以我们在谈判中掌握着更多的主动，而拆迁户则十分被动。比如在开发过程中，我们会安排一部分回迁楼，可是被拆迁人都以为回迁楼是质量最差的，都不愿意要。我们在谈判中会给一部分人安排其他当作商品房卖的楼盘，这就让他认为虽然补偿标准没有提高，可是换到质量好的楼了，心理就会产生满足感。这种情况还会遇到其他人的质疑，说为什么给他们好的楼给我们不好的，那我们可以告诉他你的楼层好啊，或者你还有比他多的货币补偿或者面积补偿啊。其实在我们公司没有回迁楼比商品楼质量差这回事，也没有楼层高矮不同成本就不同这回事，无非是因为卖房子的时候有不同的差价而产生了不同的心理反应罢了。最后，每个签订了拆迁补偿合同的人都会和其他人比较，然后又几乎都会找到让自己心理过得去的理由安慰自己，这多半归功于我们谈判的经验了。

         关于讨价还价

         拆迁补偿一般分为拆迁土地补偿款、地上物赔偿款、奖励款等三个部分，在周正看来，这三个部分都有很大的水分，讨价还价之后价格都会猛涨。虽然在政策条文中对这些价格有明码标价，但是拆迁公司都是按价格区间中最低的档次给拆迁户计算的。其次是拆迁土地的补偿款，这一部分的款项数额是非常大的，也是拆迁公司和拆迁居民讨价还价谈判的博弈焦点。拆迁办对于每个拆迁户居民的补偿金都是有一定定额的，在这个定额区间内双方都可以叹，但是拆迁公司最初提出的价格都是按照拆迁政策中的计算公式计算出的最标准的钱数，也就是最低的数，那么居民要价就有个界线，在线下很容易成功的，在线上就很难。这就是为什么在谈判中拆迁公司都要先问你有什么要求，想要多少，这是应该尽量说多点。此外，一般拆迁时为了鼓励尽快搬迁，都会涉及一定数目的奖励款，并对外宣传每过一天扣去一万，但是实际上，这些钱并不是过时不侯的，只要居民在截止日之前搬迁，不影响以后的工程建设和拆迁办的工作流程，这些钱对政府和开发商都不算钱，只要你在限期内签字，多给你几万也行。

        关于送礼和找关系

        既然每一部分钱都有上下浮动的空间，居民们如何能够获得更多的补偿呢？拆迁公司的也是人，无利不起早，送礼和找关系是最好的办法，因为拆迁办就是拆迁公司的上级，只要认识里面的人，一句话，多个几十万不是问题。除了送礼之外，更能拉拢拆迁公司谈判者的方法当然是“利益均分”，这种灰色收入在拆迁公司和拆迁户中已经成为了一种公认的秘密。比如拆迁公司先给户主开了个100万，户主要求要200万，拆迁公司的谈判者就明确告诉户主，除非从这里面抽出20万来给他，否则200万休想。这个时候户主一般都会同意，因为他虽然损失了20万，但是多挣了80万。但是这种方式比较危险，绝对是拆迁户和谈判者的个人行为，不能让拆迁公司和拆迁办知道。所以一部分灰色收入往往都是在拆迁款下来前就打入了谈判者的账号里。撑死胆大的，饿死胆小的，有拆迁从业者做几年就买房买车就是因为这些灰色收入。

        最后，本人去年开始已不在拆迁行业工作，但是还存在很多关系，对这行还算了解，可能写得不全，文笔不好，还有很多细节讲的不够详细，如果有相关问题的CLER都可与我交流讨论。奉劝拆迁户：当钉子户没好处，算好自家帐合适就搬，因为看见过太多钉子户被强制执行后反而落了个最少的钱，所以，聪明的被拆迁户首先要明白拆迁都是政府行为，因此当钉子户没有任何好处，但是政府也不会无理取闹不计民生的去拆迁，所以对于拆迁住户来讲，谈判的基本原则就是别想着挣大钱。
“政府拆迁绝不会亏待了老百姓，至少也能让老百姓获得一个同样面积的住处，除了农村宅基地拆迁之外，城市居民的拆迁很少出现一夜暴富的事情。

以下是部分地方政策及相关资料

这张指导价标准一般的被拆迁户很难看得到，可以看到里面的各种装修的补偿都有分档次，而这个档次怎么分就要看谈判的技巧和关系了，有的抛光砖的地板算低档，而有的随便找快模板盯在地上都可以被写成实木地板，装修补偿部分谈判的空间很大很大，水很深



































啊啊啊啊！弄了一下午，终于搞完了！希望对大家有所帮助。另外有这方面的问题我们可以讨论交流，请勿跨省追捕........

Quote:
引用第5樓catxiu於2014-04-25 23:23發表的 :
你是拆迁公司的，我是负责给政府做拆迁软件的，集体土地和国有土地都做，个中数据一目了然，只能说越是不发达的地方，小猫腻越是多

确实是这样，小地方官商勾结明显，不过按照现在的发展趋势拆迁这行业会越来越正规透明，像现在都用拆迁软件了，以前都手写输入电脑，各个公司都有各个公司的方式，不统一不正规。还有就是现在政策不断完善拆迁已不像以前那么黑，那么明目张胆了，但是小猫腻还是有的。去年我朋友接个工程，有专门的审计部门，还有三个互不认识的检查小组监督工作，像前面说的在装修上做手脚就难了，因为每一项装修补偿项目都有专门的小组去审核，每一个细节都要拍照，不经过严格的审核，钱是不可能批下来的，所以我觉得这行以后应该会越来越透明，政策也在不断完善.......


Quote:
引用第50樓嘉嘉於2014-04-26 01:01發表的 :
你的文件多少年前的，不懂别装懂，笑掉我的牙

每个地方都有每个地方的标准，按照不同的城市不同的房价地价和当地的生活水平，所以每个地方的标准都不同的，这些文件贴出来只能作为一个参考，让大家知道实际上是有这样的东西存在，政策也是在不断的沿用和修订完善的，这个标准据说所知在我们这边现在依然在用。虽然现在不做这行了，但这行我学到最多的就是怎样做人，怎样说话，怎样与人打交道，如果我说的有什么不合适的地方，还请多指教。


[ 此貼被荷西在2014-04-26 16:59重新編輯 ]

引用

引用第5樓catxiu於2014-04-25 23:23發表的 :
你是拆迁公司的，我是负责给政府做拆迁软件的，集体土地和国有土地都做，个中数据一目了然，只能说越是不发达的地方，小猫腻越是多

确实是这样，小地方官商勾结明显，不过按照现在的发展趋势拆迁这行业会越来越正规透明，像现在都用拆迁软件了，以前都手写输入电脑，各个公司都有各个公司的方式，不统一不正规。还有就是现在政策不断完善拆迁已不像以前那么黑，那么明目张胆了，但是小猫腻还是有的。去年我朋友接个工程，有专门的审计部门，还有三个互不认识的检查小组监督工作，像前面说的在装修上做手脚就难了，因为每一项装修补偿项目都有专门的小组去审核，每一个细节都要拍照，不经过严格的审核，钱是不可能批下来的，所以我觉得这行以后应该会越来越透明，政策也在不断完善.......

引用

引用第50樓嘉嘉於2014-04-26 01:01發表的 :
你的文件多少年前的，不懂别装懂，笑掉我的牙

每个地方都有每个地方的标准，按照不同的城市不同的房价地价和当地的生活水平，所以每个地方的标准都不同的，这些文件贴出来只能作为一个参考，让大家知道实际上是有这样的东西存在，政策也是在不断的沿用和修订完善的，这个标准据说所知在我们这边现在依然在用。虽然现在不做这行了，但这行我学到最多的就是怎样做人，怎样说话，怎样与人打交道，如果我说的有什么不合适的地方，还请多指教。

引用

引用第264樓lzx於2014-04-26 22:52發表的 :
我们这北京郊区，到处都圈地占地呢。。。
楼主的指导价表格挺有用的，虽然各地标准不一样，但至少让我们知道一般有哪些项目补充。不过第一张指导价的图片就照了一半，能把整个指导价表格项目都贴出来吗？谢谢

第二张图就是第一张的下半部分啊，全拍在一张上太小了，看不清。我们这边西部小城市，和北京差太远了，你参考下那些装修补偿项目吧，然后有可能的话偷偷摸摸的自己弄一下，例如自己弄些旧柜子钉在墙上，或者弄些固定的不能移动的柜子，找些旧地板钉在墙上，谈得好的话就是壁柜和固定柜，木墙裙了，这几样样的补偿蛮可观的，在我们这边这样在装修上做手脚可以多好几万，按照你们北京的应该可以更多，这属于打擦边球

引用

引用第330樓爱你如生命於2014-04-27 21:39發表的 回 樓主(荷西) 的帖子 :

请问，城市市区中心地区拆迁，一处房屋土地证是我的，但房产证名字还没有过户到我的名下（继承关系尚没有到位），假设只有土地证，应该如何谈拆迁？

房产证和土地证是拆迁工作最重要的指标，也就是说一般情况都一房产证和土地证上的名字为准，你说的继承关系没有到位具体是什么？如果涉及到几个人继承什么的，你们要商量好，谁是第一继承，谁说得了话，首先你们家里一定要统一，这就是最重要的，因为我看到太多太多的家里因为拆迁补偿的事情吵架，甚至亲兄弟或父母儿子反目的事情了

假设只有土地证，应该如何谈拆迁？
只有土地证，其他什么证都没有，我们这边有的集体土地上的项目是这样的，假如你土地证面积是80，在这80的面积上你盖了三层，那么这三层算有证，可以置换，三层以上或80以外的算无证，不可置换不补偿或只补偿材料款

现在等于说土地证是你的名字，房产证不是你，所以你首先要和房产证上的名字的人协商好，如果家里不统一，很容易在谈判中失去主动

最后再次强调最最重要的，拆迁就是一种博弈，家里一定要团结，如果内部分裂了，外部就轻而易举的把你击破了，最后补偿没得到最多还影响了亲人间的关系，得不偿失。

其他的还有什么我说得不清楚的，我们继续交流


[ 此貼被荷西在2014-04-28 13:59重新編輯 ]

引用

引用第376樓拆迁办的於2014-04-28 23:27發表的 :
看我ID就知道咱同行，8年评估，4年拆迁项目甲方，现在转行做土地拓展。你的观点我大部分都认同，但可能我在北京，项目相对正规些，吃亏的基本没有，但占便宜的确实大有人在。处女贴送你了。有机会一起交流。1024

北京肯定比我们这种西部小城市正规好多啊，不过现在政策逐渐完善，以前比以前正规好多了，很多细节审计得很严，现在很多以前混迹各个拆迁项目的人大多转行了，很大的原因就是行业越来越正规，灰色收入几乎没有了

引用

引用第400樓tgsb於2014-04-29 15:26發表的 回 樓主(荷西) 的帖子 :

我家现在正在拆迁，北京的，从09年开始贴的公示，房地产公司行为，不是政府拆迁，现在还有我家的一个楼没有拆，总共5个单元一百多户人，目前没有搬的还有二十多户吧。开发商新建的楼已经盖完了，离我家没有拆的楼相隔很近很近，扔个烟头就能进对面窗口的距离。盖完的房也卖出不少了。
现在的情况是开发商这二年了基本不找住户谈，处于搁置的状态。最近听说新房的业主因为一直办不下房产证准备起诉开发商，原因是因为我们的楼没有拆所以没有房屋预售许可证，因此办不下房产证，请教楼主这种情况应该怎么处理，感谢。

你好，有没有从自身方面考虑过呢？过了快五年了，房子都建好了，大部分都搬了，只剩你们20多户，是不是因为你们要价超出实际太多？
现在的情况是因为你们这栋楼对他们的工程进展影响不太大，只是距离得太近，房开的策略就是先给你们放着，等你们耐不住了主动退让找他们谈，还有就是以你们这20多户没处理为由不给办房产证，让先搬进去的给你们施加压力，目前的情况你们可以主动找房开谈，也克继续等，看其他户起诉房开的结果是什么情况

引用

引用第436樓tgsb於2014-04-30 14:50發表的 回 401樓(荷西) 的帖子 :

先感谢楼主的回复
1.最开始的时候房开来谈过，条件是全部算上给86W走人，58平米，后来就没有正式的人来谈过了，后来的消息都是从侧面了解现在可以给二百多W，只是听说而已，房开不主动找我们来说。好像是找了楼里一个人放消息，想去找房开谈先得找这个人去约，我觉得有点扯，爱谈不谈，目前住着没问题，水电全不花钱随便用。
2.新楼中的住户基本跟我们没有矛盾，只是开发商承诺的东西没有兑现，对我们来说没有压力。
3.听到一些说法，说是当时政府收了开发商的钱承诺给摆平这片地，结果拖的时间比较长以后，大形势下政府也不好插手管太多，结果就让开发商自己去解决剩下的事，开发商想原来给过钱了说给办结果办成这个德性干脆也不管了，反正新楼已经盖完了，先卖着再说。弄成现在这个局面，另外我家楼的马路对面就是区政府，呵呵
.......

开发商办事是最不正规了，他们只管经济利益从不理解老百姓，按照目前的你所说的情况，只能先拖着看看情况了，现在要是主动找开发商谈，肯定得的不是很多，开发商目前就是吃定现在还没影响到他们的工程进展，才放着的