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未来五年的房地产怎么发展？
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
这是官方定调，总结起来八个大字：房住不炒，租购并举，跟五年前的表述保持一致。
现在的房地产，看起来一点也不乐观，但房地产惨归惨，却也让中国避免了一次大型金融危机。
为啥这么说呢？
几年前，互联网上就有一个经典问题：“中国楼市和美国股市哪个先崩？”
美股持续多年的牛市让人觉得不可思议，当然这背后有疯狂印钞的原因，资金量无比充足，赚了大钱的公司纷纷巨资回购股份，提高股价，投资者也增持入场，制造了美股的长牛。
同样快速增长的还有中国的房价，炒房团四处出击，房价增速惊人，六个钱包理论出炉，实业在高房租的压力下活力不在，承受不了成本增加的企业考虑迁移。
房地产吸血明显，比如制造业，有的小工厂费劲巴累地辛苦一年可以赚100万，结果把厂房租出去，就能轻松挣到200万，这样的情形之下，谁还去认真搞实业，炒房算了。以至于当初的很多上市公司，全年巨亏，结果靠卖房就能扭亏。
那几年的房价为什么飙涨？本质上就是钱太多了的原因，金钱永不眠，钱多了需要出口，而其中最大的蓄水池，就是房地产，钱潮滚滚，房价怎能不涨？
那钱为什么多了呢？
原因很多，放水多在一定程度上也是没办法的事，比如一个重要原因就是出口太厉害，干出了全球第一的外储。因为我们的外汇政策，国外挣1万美元，国内发7万人民币，3万亿外储对应20多万亿人民币，人民币可不就越来越多了。
赚钱当然是好事，但我们存钱的池子太少，银行存款很多人说利率太低，炒股也被证明是亏钱最快的方式，看来看去，大家都去买房了。
房价一直涨显然是不可持续的事情，而它一旦崩掉，那就注定是场危机。
在这方面，海南的例子很多人都知道，日本的例子大家也很熟悉，就连刚刚起飞的越南也有案例可供参考。
这几年看多越南的人越来越多，借着越南制造崛起，国际炒家把越南的房价和地价都推到畸高之位，最近，一家房企被指控非法发债，直接导致越南第五大商业银行遭遇挤兑，房地产和金融的脆弱可见一斑。
回看我们的金融政策，容忍不了这样的风险，所以我们严格的外汇制度，就是要制造一个防火墙，真要是完全自由可兑换，分分钟会吸引全世界的投机者来吸血，而你的财产大概率会折损不少，这方面很多国家都有悲惨的教训。
所以过去六七年，金融业主要在做的一件事情就是拆雷，拆掉金融危机的雷，拆掉房地产危机的雷。
金融是怎么干的呢？
1. 拆掉了一些重大债务雷。
比如总负债近1万亿的海航集团，身后有7家金融机构和20多家实体企业，一旦崩了，那么可能就意味着海南将诞生第二家倒闭的银行，所幸，海航集团拆分重整，风险平稳落地。
海航之外，渤海钢铁、北大方正、东北特钢等重大风险企业，也都得到妥善解决。
2. 拆掉了最大的金融雷。
包商银行是我国第四家进入到破产程序的银行，明天系非法占用包商银行1500多亿的资金，几乎让包商银行崩掉，但是最终，包商银行破产，却并未造成金融风险，最终以蒙商银行承接区内+徽商银行承接区外的模式落地，而明天系的6家保险信托机构也被接管。
今年爆发的村镇银行的存款危机，也是用兜底的方式最终化解，而一些抵抗风险能力较弱的银行，毫无疑问，最终会有重组合并的路子。
3. 金融乱象得到了遏制，比如影子银行、刚兑以及非法集资。
也就是说，曾经一度繁荣的各种“金融创新”、“试验”是不会再被鼓励的了。
来看数据吧：
1. 截至今年上半年，高风险的类信贷影子银行规模较历史峰值压降约29万亿元；
2. 累计处置不良资产13.5万亿元，超过之前12年处置额总和；
3. 截至今年8月末，市场化法治化债转股落地金额约2万亿元；
4. 高峰期5000多家、总规模近8万亿的P2P网贷业务归零，未偿还的金额仍在追讨中。
现在看比较庆幸，如果这些泡沫肆意发展四五年再爆掉，赶上如今的外部环境，不敢想。
房地产其实更不用赘述，几年间几千次的调控、喊话，力度空前。
那问题来了，为啥同样是拆弹，金融业波澜不惊，而房地产行业就爆雷不断呢？
本质原因在于“赌性”不同，金融公司数量少，而且强监管。虽然以前出过圈，但一喊话都得听，房地产公司大多数是野蛮生长，推崇的是赌性坚强，玩的是高杠杆，楼起的快，塌的也快。
虽然2019年万科就喊出了“活下去”的口号，但基本没几个公司信，2021年土地出让金还创出新高，全在买地，至于钱，当然还是高杠杆的路数，喊话无效，三道红线出炉，大家全傻了眼，很多几千亿级别的公司危若累卵。
惨归惨，但一系列的雷霆手段之后，银保监会说，房地产金融化泡沫化势头，得到了实质性扭转。
 
这算是给为期五年的房地产调整做了个阶段性结论。
当然，房地产公司的困难不会因此稍减，债务压力并没有因此减轻。
2022年是房企的到期债券大约6500亿，虽然7月份的偿债最高峰已过，但10月份也是下半年的次高峰，在2022年仅剩下的3个月里面，仍有1200亿的到期债券。
情形也不太乐观，因为很多债券的偿还方式是借新还旧，但是现在借新太难了。
全国百家房企在8月份发债140亿，达到了全年的最低值，而最高峰也仅444亿，不足偿债的平均水平。
 
另一个偿债的大头是美元债，之前银行的钱不好借了，很多公司就开始搞美元债，但没想到汇率变化如此巨大。
比如，一笔3亿美元的境外债，年初的时候，它是19.11亿人民币，现在已经是21.6亿人民币了，中间差了2.5亿，人民币贬值带来的债务总额的隐性上升。
那么意味着，如果现在偿还的话，就需要再融2.5亿的资金，或者多卖价值2.5亿的房子。
不过也不是没有好消息，在房地产泡沫得到实质性扭转之后，现在进入了全面抢救房地产的时候。
1.不少城市的房贷利率继续下调，比如天津、石家庄的部分银行利率降到了近二十年来的新低。
2. 更低的还有公积金贷款，不少省市5年以下贷款利率2.6%，五年以上利率3.1%，基本上有下调空间的城市都调了，而贷款额度在上行。
3.一些大城市在逐步解除限购，比如苏州，吴中区、工业园区等主城6区内，外地户籍购房者购买首套房，已经不再需要社保和个税了。
4.苏州在市场上回购了10000套房子，这些房子有些被拿去做了保障房，有些是付了30%的首付，开发商还可以继续出售。
这一招还是很厉害的，这相当于一部分的定向资金进入房地产。
5. 当然，最主要的还是央行表态，督促“保交楼”转向借款尽快落地。
新一期的PSL，投向了今年比较受关注的“烂尾楼”，据券商估计，国开行和农发行等政策性银行大概会发出2000亿的PSL，预计能够盘活1万亿的存量。
有人说，这是因为卖地收入减少导致地方财政吃紧后的救市举措，这么说格局小了。
事实上，这么多年多数省份都是收支不匹配，大多数省份都靠中央的转移支付支撑局面，无非是负担大小的问题，所以高层也提醒大家好久了，做好过苦日子的准备。
但很多地方不甘心，耍起了小花活。比如卖地，民企不卖，那就做工作让国企买，或者让自己控制的城投公司托底，说白了就是保证地方的财政收入，但对于这些小手段，财政部很快出了个禁令。
 
这是为啥呢？原因很简单，我们的金融风险，不仅可能存在于金融机构、房地产泡沫，更可能存在于地方债，城投拿地的钱不也是负债吗？现在花钱爽，投资回报够还债的吗？
一句话总结，之前五年的雷霆手段在于拆弹，化解金融泡沫和房地产泡沫，现在继续扑灭各种小火星，不让死灰复燃，总的目的是避免我们陷入随时可能发生的金融危机之中，毕竟现在外面危机四伏，保不齐就出大事。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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无知的文章，中国做的多数是加工贸易，也就是说 先要付钱（外汇）买材料，然后加工，之后卖出拿回（外汇），也就是挣得加工费，外汇储备主要是为了维护刚才说的这条交易链，外汇储备低于2.7万亿，或者2.5，这条链子就断了，那会发生什么？

三代人供一套房的畸形房产市场就是个笑话，你那是市场经济吗？你那是他妈的韭菜经济。如果嫌命长就继续割韭菜，被反噬也就是早一天晚一天的事，无非是以何种形式被消灭而已

只许涨不许跌的中国房地产，就是收割屁民肥了地方官的大利器。终于把韭菜根都拔了，完成了它的历史使命。

5毛洗地文

你说原罪是开发商  谁高价卖地给开发商的。。房地产开发里面多少黑金？  还有多少正规税收  教育附加税都有。。

消防验收还得打点。。

这些不统统是政府职能部门在捞金吗  你让开发商 还是银行 还是老百姓背罪？

写的是个基吧啊

没人买就难啦？

不准房地产公司破产

不是不报，时候未到

感谢分享

赢麻了

一看名字应该是个宁波人。宁波人里面出了这么出色的粉红不知道是该哭还是该笑了

人民币贬到7.2了。

等到国家都包不住的时候，该来的还是会来，等到一片行业都是一片死水，看你能拿什么去兜底

1024

嗯，赢麻了。

感谢分享

大傻叉文章

卖得香的时候怎么不吐槽太简单？

感谢分享

1024

又赢了

1024

赢麻了

希望吧